Vamos a revisar y responder algunas preguntas generales sobre la Ley de Inmuebles aplicable a Quintana Roo
Durante los últimos años el estado de Quintana Roo, esta experimentando un crecimiento importante con construcciones que están optando el modelo de condominio, en ciudades como Cancún, nos estamos encontrando con complejos enormes con mas de 2 mil casas en su interior, todos estos complejos están padeciendo por la falta de conocimiento sobre las leyes locales o estatales, por lo que vamos a buscar revisar y resolver algunas dudas generales.
¿Cuáles son las funciones del administrador en un condominio según la ley?
- Llevar un libro de actas de asamblea: Debidamente autorizado por el comité de vigilancia .
- Cuidar y mantener los bienes comunes: Vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso común del condominio, así como promover la integración y desarrollo de la comunidad .
- Conservar la documentación: Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, que podrán ser consultados por los condóminos .
- Realizar actos de administración: Ejecutar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes, así como contratar servicios necesarios .
- Ejecutar acuerdos de la asamblea: Llevar a cabo los acuerdos tomados por la asamblea, salvo que se designe a otra persona para ello .
- Aperturar cuentas bancarias: Junto con el presidente del comité de vigilancia, abrir cuentas de cheques y designar firmas autorizadas para su manejo .
- Cumplir con la legislación aplicable: Asegurarse de que se cumplan las disposiciones de la Ley de Protección Civil y otras normativas relevantes .
- Inscripción en el Registro Público: Inscribir su nombramiento como administrador en el Registro Público de la Propiedad y Comercio dentro de un plazo específico .
Estas funciones son esenciales para garantizar la correcta administración y funcionamiento del condominio, así como para proteger los intereses de los condóminos.
¿Qué se entiende por áreas y bienes comunes en el contexto de esta ley condominal?
Las características principales de las áreas y bienes comunes son:
- Propiedad compartida: Los condóminos tienen derechos sobre estas áreas y bienes en proporción a su participación en el condominio .
- Regulación del uso: El uso, aprovechamiento y mantenimiento de estas áreas y bienes es responsabilidad de los condóminos y ocupantes, y debe estar en conformidad con las disposiciones establecidas en la ley y los documentos del condominio .
- Servicios comunes: Incluyen no solo las áreas dentro del condominio, sino también aquellos servicios que puedan ser comunes con otros condominios, como en el caso de condominios maestros .
En resumen, las áreas y bienes comunes son aquellos espacios y recursos que todos los condóminos comparten y que requieren una gestión y mantenimiento conjunto.
¿Cómo se lleva a cabo la convocatoria para la Asamblea de condóminos?
Tipo de Asamblea: La convocatoria debe indicar el tipo de asamblea que se va a celebrar (ordinaria o extraordinaria) .
Lugar y Fecha: Debe especificarse el lugar donde se realizará la asamblea, que debe estar dentro del condominio o en un lugar establecido por el reglamento, y no puede ser fuera del municipio donde se ubica el condominio. También se debe incluir la fecha y hora de la reunión .
Orden del Día: La convocatoria debe incluir el orden del día, es decir, los temas que se tratarán durante la asamblea .
Plazo de Notificación: Entre la primera convocatoria y la celebración de la asamblea, debe mediar un plazo mínimo que fije el reglamento del condominio, o en su defecto, no será menor de quince días naturales. Para la segunda convocatoria, el plazo mínimo es de 24 horas, y para la tercera o ulterior convocatoria, debe ser de al menos diez minutos de anticipación .
Fijación de la Convocatoria: El convocante debe fijar la convocatoria en cinco o más lugares visibles del condominio, o en los lugares expresamente establecidos en el reglamento. Además, debe levantarse un acta circunstanciada de esta fijación, firmada por el convocante, un miembro del comité de vigilancia y tres condóminos, o ante la fe de un notario público si no se puede cumplir con lo anterior .
Estos pasos aseguran que todos los condóminos estén debidamente informados y puedan participar en la toma de decisiones que afectan a la comunidad.
¿Que se necesita para contratar a un administrador de condominios de acuerdo a la ley de condominios en Quintana Roo?
Designación por la Asamblea: El administrador debe ser designado por la Asamblea General de Condóminos, quien tiene la facultad de nombrar a la persona encargada de la administración del condominio .
Requisitos del Administrador: El administrador debe cumplir con ciertos requisitos establecidos en la ley, que pueden incluir aspectos como la capacidad legal, experiencia en administración de condominios, y cualquier otro criterio que la asamblea considere pertinente .
Bases de Remuneración: Se deben establecer las bases de remuneración del administrador, así como lo relativo a la fianza que debe otorgar, en caso de que se requiera .
Contrato de Administración: Si la asamblea decide contratar servicios profesionales para la administración del condominio, se debe celebrar un contrato que cumpla con la legislación aplicable. Este contrato debe especificar las obligaciones del administrador y los términos de su remuneración .
Comprobante de Servicios: El administrador que reciba contraprestaciones por sus servicios de administración deberá expedir un comprobante que reúna los requisitos previstos por el Código Fiscal de la Federación .
Estos elementos son fundamentales para asegurar que la administración del condominio se realice de manera adecuada y conforme a la ley, protegiendo así los intereses de todos los condóminos.
¿Que autoridades ayudan en los procesos de regulación condominal?
Autoridades Municipales: Estas autoridades son responsables de proporcionar orientación y capacitación a los habitantes y administradores de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio. Esto puede incluir la organización de cursos y talleres en materia condominal .
Poder Ejecutivo del Estado: En coordinación con las autoridades municipales, el Poder Ejecutivo también participa en la promoción de una cultura condominal y en la implementación de mecanismos educativos sobre la administración de condominios .
Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable: Esta secretaría es responsable de expedir la Constancia de Compatibilidad Territorial, que es un requisito previo para la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio. También se encarga de otros aspectos relacionados con el desarrollo urbano y la regulación de asentamientos humanos .
Autoridades Judiciales y Administrativas: En caso de controversias que surjan entre los condóminos o entre estos y la administración, las autoridades judiciales o administrativas tienen competencia para resolver dichas disputas, aunque la ley también establece mecanismos de conciliación y arbitraje .
Estas autoridades juegan un papel crucial en la regulación, administración y resolución de conflictos en el ámbito de los condominios, asegurando que se cumplan las disposiciones legales y se protejan los derechos de los condóminos.
¿Que trámites pueden hacerse de acuerdo al documento para el mejoramiento de un condominio?
Modificaciones a la Escritura Constitutiva: Cualquier modificación que se desee realizar en la estructura o en las áreas comunes del condominio debe ser inscrita en la Escritura Constitutiva del régimen de propiedad en condominio, lo que puede incluir cambios en la distribución de áreas o en la administración .
Reparaciones y Mantenimiento: La asamblea de condóminos puede acordar la realización de obras de reparación y mantenimiento en las áreas comunes del condominio, asegurando que estas obras no contravengan lo establecido en la ley o en el reglamento del condominio .
Reconstrucción: En caso de que el inmueble se encuentre en estado ruinoso o de destrucción parcial o total, una mayoría calificada de condóminos (al menos el 75% del indiviso) puede acordar la reconstrucción de las partes comunes o su venta, conforme a lo establecido en la ley .
Compraventa de Derechos de Propiedad: La asamblea puede acordar la compraventa de derechos de propiedad y copropiedad para aumentar las áreas comunes del condominio, lo que puede incrementar el valor de los derechos de copropiedad de los condóminos .
Modificación de Reglamentos: La asamblea puede proponer y aprobar modificaciones al reglamento del condominio, lo que puede incluir cambios en el uso de áreas comunes, horarios de uso, y otras disposiciones que regulen la convivencia y el mantenimiento del condominio .
Proyectos de Mejoramiento: La asamblea puede discutir y aprobar proyectos de mejoramiento que incluyan la decoración, pintura, o cualquier obra que no modifique la fachada o las paredes exteriores sin el consentimiento de la asamblea .
Estos trámites son fundamentales para asegurar que el condominio se mantenga en buenas condiciones y que se realicen mejoras que beneficien a todos los condóminos.
¿que se necesita para ser un administrador de condominios en Quintana Roo, Cancún, Playa del Carmen?
Capacidad Legal: El administrador debe tener la capacidad legal para ejercer el cargo, lo que implica ser mayor de edad y no estar inhabilitado para desempeñar funciones administrativas.
Conocimientos y Experiencia: Aunque la ley no especifica requisitos académicos, es recomendable que el administrador tenga conocimientos en administración de propiedades, contabilidad, y legislación relacionada con condominios. La experiencia previa en la gestión de condominios o en áreas relacionadas puede ser un factor importante.
Designación por la Asamblea: El administrador debe ser designado por la Asamblea General de Condóminos, que es el órgano encargado de la administración del condominio. La elección debe ser formal y registrada en acta .
Cumplimiento de Requisitos Específicos: La ley puede establecer requisitos adicionales que deben cumplirse, como la presentación de documentos que acrediten la idoneidad del candidato, antecedentes no penales, o la capacidad para manejar fondos y recursos del condominio .
Fianza: En algunos casos, se puede requerir que el administrador otorgue una fianza que garantice el manejo adecuado de los recursos del condominio, aunque esto dependerá de lo que decida la asamblea .
Contrato de Administración: Una vez designado, el administrador debe celebrar un contrato de administración que especifique sus funciones, responsabilidades y la remuneración acordada por la asamblea .
Estos requisitos son fundamentales para asegurar que la administración del condominio se realice de manera eficiente y conforme a la ley, protegiendo así los intereses de todos los condóminos.
¿cuales son las sansiones administrativas por no cumplir con las leyes condominales en Quintana Roo?
Demanda para Obligar a la Venta de Derechos: Un condómino que incumpla reiteradamente con sus obligaciones y viole la ley, la escritura constitutiva o el reglamento del condominio puede ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos en subasta pública. Esta acción requiere un acuerdo aprobatorio de al menos el 75% del indiviso del condominio en una asamblea extraordinaria .
Responsabilidad por Daños y Perjuicios: El condómino que incurra en violaciones será responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás condóminos .
Demanda contra Ocupantes No Propietarios: Si un ocupante que no es propietario incumple con sus obligaciones o comete violaciones al reglamento, el administrador puede formular una demanda tanto contra el ocupante como contra el condómino propietario .
Estas sanciones buscan asegurar el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias dentro del régimen de propiedad en condominio.
¿cuales son los puntos más importantes que un administrador debe tener en cuenta de acuerdo a la ley ?
Nombramiento y Funciones: El administrador debe ser designado por la Asamblea General de Condóminos y debe cumplir con las funciones establecidas en la ley, el reglamento del condominio y la escritura constitutiva , .
Cumplimiento de la Ley y Reglamentos: El administrador tiene la responsabilidad de cuidar la debida observancia de las disposiciones de la ley, el reglamento del condominio y la escritura constitutiva .
Convocatoria de Asambleas: Debe convocar a asambleas de conformidad con lo dispuesto por la ley, asegurando que se traten los asuntos pertinentes .
Manejo de Fondos: Establecer y administrar las cuotas a cargo de los condóminos para el mantenimiento y administración del condominio, así como para el fondo de reserva .
Facultades Generales: El administrador tiene facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes comunes, incluyendo la capacidad de formular denuncias y nombrar abogados .
Inscripción de Documentos: Debe inscribir la escritura constitutiva y cualquier modificación en el Registro Público de la Propiedad .
Obligaciones de Información: Al celebrar un contrato de compraventa de una unidad de propiedad exclusiva, el notario debe exigir una constancia de no adeudo firmada por el administrador .
Cumplimiento de Normativas de Protección Civil: Debe cumplir con lo establecido en la Ley de Protección Civil y su reglamento, adoptando medidas que sean obligatorias para todos los condóminos .
Estos puntos son esenciales para garantizar una administración efectiva y conforme a la ley dentro del régimen de propiedad en condominio.
