Quintana Roo está experimentando un crecimiento importante en construcciones bajo el régimen de condominio, en ciudades como Cancún ya existen complejos con más de 2 mil unidades, y muchos administradores y condóminos todavía desconocen la ley local, sobre todo después de la reforma de noviembre de 2021 que actualizó varios puntos clave, resolvemos aquí las dudas más comunes, con base en el texto vigente.
¿Cuáles son las funciones del administrador según la ley?
Según el artículo 36 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, el administrador debe:
- Llevar un libro de actas de asamblea, autorizado por el comité de vigilancia.
- Cuidar, vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso común, promoviendo la integración de la comunidad.
- Conservar la documentación del condominio, disponible para consulta de los condóminos.
- Realizar los actos de administración y conservación necesarios en las áreas comunes.
- Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que ésta designe a otra persona para ello.
- Aperturar cuentas bancarias de forma mancomunada con el presidente del Comité de Vigilancia.
- Cumplir con la Ley de Protección Civil y su reglamento.
- Inscribir su nombramiento en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, dentro de los 30 días siguientes a su designación, acompañando identificación oficial, currículum y constancia de antecedentes no penales.
Un requisito que muchos desconocen: experiencia o capacitación obligatoria
El artículo 33 establece que, para desempeñar el cargo de administrador, se debe acreditar experiencia en administración condominal o haber tomado cursos de capacitación en la materia, este requisito solo puede dispensarse si la asamblea lo aprueba con el voto de condóminos que representen el 75% del indiviso del condominio.
¿Qué son las áreas y bienes comunes?
Son aquellos que pertenecen de forma proindivisa a los condóminos: terreno, sótanos, fachada, vestíbulos, escaleras, patios, jardines, instalaciones deportivas y de recreo, elevadores, cisternas, y demás elementos que sirven al conjunto (artículo 23), su uso, aprovechamiento y mantenimiento es responsabilidad compartida de todos los condóminos y ocupantes, conforme a la ley, la escritura constitutiva y el reglamento del condominio.
Cómo se convoca a la Asamblea de condóminos
La convocatoria debe cumplir con lo establecido en el artículo 30:
- Indicar el tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria), la modalidad, el lugar (dentro del condominio o donde establezca el reglamento, nunca fuera del municipio), fecha, hora y orden del día.
- Plazos: entre la primera convocatoria y la asamblea debe mediar el plazo que fije el reglamento, o en su defecto, mínimo 15 días naturales, entre la segunda convocatoria y la asamblea, el plazo mínimo es de 30 minutos (no 24 horas, como se llegó a citar antes de la reforma de 2021), para la tercera o ulterior convocatoria, basta con 10 minutos de anticipación.
- La convocatoria debe fijarse en cinco o más lugares visibles del condominio, y levantarse un acta circunstanciada firmada por el convocante, un miembro del comité de vigilancia y tres condóminos (o ante notario público si no es posible reunir a esas personas).
Novedad importante: las asambleas virtuales ya son legales
Uno de los cambios más relevantes de la reforma de 2021 (artículo 28, fracción V) es que las asambleas ya pueden celebrarse de forma presencial o a distancia, mediante plataformas digitales, con reglas específicas:
- El condómino debe registrarse previamente por correo electrónico ante la administración.
- Debe proyectar su imagen en tiempo real durante la asamblea.
- Puede solicitar el uso de la voz por chat o levantando la mano virtualmente.
- Se requiere su consentimiento para que la sesión se grabe, y esa grabación se anexa como prueba del acta.
- No se puede impugnar la validez de la asamblea por problemas de conectividad del propio condómino.
Los condóminos pueden elegir libremente si participan de forma presencial o a distancia, y ambas modalidades tienen el mismo valor legal.
¿Qué se necesita para contratar a un administrador?
- Debe ser designado por la Asamblea General de Condóminos.
- Debe acreditar experiencia o capacitación en administración condominal (artículo 33).
- La asamblea establece las bases de remuneración y, en su caso, la fianza requerida.
- Si se contratan servicios profesionales, debe formalizarse un contrato conforme a la ley.
- El administrador debe expedir comprobantes fiscales por los servicios prestados, conforme al Código Fiscal de la Federación.
Dos prohibiciones que se agregaron en 2021
El artículo 21 sumó dos fracciones nuevas que antes no existían:
- No se puede cambiar el uso o destino de una unidad (o de todo el desarrollo) sin el acuerdo del 100% de los condóminos.
- No se puede dar en uso la unidad a más personas de las que está destinada a alojar, relevante si tu condominio ya tiene o está por regular las rentas tipo Airbnb.
El Comité de Vigilancia: quién puede y quién no puede participar
Según el artículo 40 (también reformado en 2021), el Comité de Vigilancia se integra por 5 propietarios electos por la asamblea, por un periodo de hasta un año, de forma honorífica, no pueden ser miembros: personas que presten servicios de forma directa o indirecta al condominio, ni un condómino que tenga el 30% o más del proindiviso.
¿Qué autoridades intervienen en la regulación condominal?
- Autoridades municipales y el Poder Ejecutivo del Estado: orientación, capacitación y promoción de la cultura condominal.
- Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable: expide la Constancia de Compatibilidad Territorial, requisito previo para inscribir el condominio en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.
- Centro de Justicia Alternativa: resuelve controversias entre condóminos o con el administrador, cuando el monto no exceda 750 veces el salario mínimo vigente en el estado, mediante conciliación y arbitraje.
Sanciones: montos reales según la ley (artículo 67)
- Faltas menores (fracciones I, IV, V, VII y VIII del artículo 21): multa de 20 a 40 días de salario mínimo.
- Faltas relacionadas con obras, uso de áreas o mascotas (fracciones II, III, VI y IX del artículo 21): multa de 15 a 100 días de salario mínimo.
- Daño a bienes o áreas comunes por mal uso o negligencia: multa de hasta 100 días de salario mínimo, más el costo de reparación.
- Incumplimiento en el pago de cuotas de mantenimiento y fondo de reserva: multa de 10 a 150 días de salario mínimo, más intereses moratorios y restricción del derecho de voto mientras persista el adeudo.
Para incumplimientos reiterados y graves, el condómino puede ser demandado para obligarlo a vender sus derechos en subasta pública (artículo 44), con la aprobación de al menos el 75% del indiviso del condominio en asamblea extraordinaria.
Novedad 2021: protección de datos personales
El nuevo artículo 69 establece que el administrador puede solicitar información de los condóminos conforme a la ley, pero no puede compartir datos sensibles o personales sin su consentimiento por escrito, salvo en los casos que prevea la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares.
Trámites disponibles para el mejoramiento de un condominio
- Modificaciones a la Escritura Constitutiva (requieren asamblea extraordinaria con asistencia del 75% del proindiviso).
- Reparaciones y mantenimiento de áreas comunes, acordadas en asamblea.
- Reconstrucción en caso de estado ruinoso o destrucción parcial/total, con acuerdo del 75% del indiviso.
- Compraventa de derechos de propiedad para aumentar áreas comunes.
- Modificaciones al reglamento del condominio.
- Proyectos de mejoramiento que no modifiquen fachada sin consentimiento de la asamblea.
En RACHER administramos condominios en Cancún y el resto de Quintana Roo, con conocimiento actualizado de la ley local, incluyendo la reforma de 2021.
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Preguntas frecuentes
¿Las asambleas virtuales son legalmente válidas en Quintana Roo?
Sí, desde la reforma de noviembre de 2021 (artículo 28, fracción V), las asambleas pueden celebrarse de forma presencial o a distancia mediante plataformas digitales, con el mismo valor legal.
¿Cuál es el plazo entre la primera y segunda convocatoria de asamblea?
El plazo mínimo entre la primera convocatoria y la asamblea es de 15 días naturales (salvo que el reglamento diga otra cosa), entre la segunda convocatoria y la asamblea, el plazo mínimo es de 30 minutos.
¿El administrador necesita algún requisito específico según la ley?
Sí, debe acreditar experiencia en administración condominal o haber tomado cursos de capacitación, salvo que la asamblea lo dispense con el voto del 75% del indiviso.
¿Puede el condominio prohibir que un condómino rente su unidad a muchas personas?
Sí. Desde la reforma de 2021, el artículo 21 prohíbe expresamente dar en uso la unidad a un número de personas mayor al que está destinada a alojar.
