Conocer la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal es fundamental tanto para el administrador como para los condóminos: el conocimiento fortalece la gestión y da las herramientas para una convivencia ordenada, esta no pretende ser la guía completa de la ley, esa la tienes en nuestra guía de la ley de propiedad en condominio—, es una ficha de referencia rápida con los artículos que un administrador debería tener a la mano en el día a día, verificados uno por uno contra el texto vigente.
Los objetivos de fondo de la ley
La ley busca, en esencia: fomentar la participación activa de los condóminos en el cumplimiento de sus derechos y obligaciones, promover la regularización de inmuebles para dar certeza jurídica, y generar una convivencia sana entre condóminos, poseedores y habitantes, es un complemento, no un sustituto de la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno de cada condominio, documentos que también hay que conocer y aplicar en conjunto.
Derechos y obligaciones de los condóminos, en resumen
Derechos: uso y disfrute de las áreas comunes, participación en la toma de decisiones, y derecho a ser informado sobre la administración del condominio.
Obligaciones: cumplir con el reglamento interno, contribuir a los gastos comunes, y respetar los derechos de los demás condóminos.
Artículos 17 a 19 — Uso de la unidad de propiedad privativa
Estos tres artículos, en conjunto, regulan cómo debe usarse una unidad privativa:
- Artículo 17: cada condómino debe usar su unidad de forma ordenada y tranquila, sin destinarla a usos contrarios a su propósito original (por ejemplo, convertir una vivienda en un negocio que genere ruido o molestias).
- Artículo 19: el uso de la unidad debe estar en conformidad con la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno del condominio, incluyendo las normas sobre áreas comunes y lo acordado en asambleas.
- Artículo 18: que un condómino decida no ejercer ciertos derechos o no usar determinadas áreas comunes no lo exime de cumplir con sus obligaciones, todos deben cumplir, sin importar su nivel de participación.
Para el administrador, estos artículos son la base legal para exigir un uso responsable de las unidades privativas y mantener un ambiente ordenado.
Artículo 21 — Prohibiciones a los condóminos
Este artículo (no el 30, como a veces se cita erróneamente) establece las principales prohibiciones para condóminos, poseedores y habitantes del condominio:
- Destinar la unidad a usos distintos a los establecidos en la Escritura Constitutiva.
- Realizar actos que afecten la tranquilidad de los demás condóminos.
- Hacer modificaciones que pongan en riesgo la estructura del edificio (muros de carga u otros elementos esenciales).
- Obstruir el funcionamiento de los servicios comunes e instalaciones generales.
- Realizar cualquier acción que ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los residentes.
Conocer bien este artículo le da al administrador una base legal clara para establecer límites frente a comportamientos que afecten al resto de la comunidad.
Artículo 32 — Convocatorias para asambleas generales
Regula el proceso para convocar Asambleas Generales: qué debe contener la convocatoria, quién puede emitirla, y los plazos de anticipación, para que las resoluciones tomadas sean válidas se necesita la asistencia correspondiente según el tipo de convocatoria (primera, segunda o tercera), este artículo busca asegurar que el proceso sea transparente y que todos los condóminos tengan oportunidad real de participar.
Artículo 33 — Facultades de la Asamblea General
Este es el artículo que detalla todo lo que la Asamblea General, como órgano máximo de decisión, puede resolver:
- Aprobar el presupuesto anual del condominio.
- Elegir (y remover) al administrador.
- Aprobar modificaciones al Reglamento Interno.
- Decidir sobre obras, mejoras y gastos extraordinarios.
- Revisar y aprobar los estados de cuenta y el informe del Comité de Vigilancia.
En nuestra experiencia, este artículo le permite al administrador saber exactamente qué información debe llevar preparada a cada asamblea: presupuestos, cuentas, propuestas de obra y cualquier modificación al reglamento.
Un dato relacionado: el artículo 34 (el que sí trata sobre morosidad)
Vale la pena no confundirlo con el 33: el artículo 34 es el que regula qué pasa con los condóminos morosos en la asamblea, pierden su derecho a voto (conservando el de voz) y no se les considera para el quórum, tal como lo cubrimos con más detalle en nuestro blog de mitos y realidades sobre esta ley.
Artículo 52 — Reglamento Interno
Regula la elaboración y modificación del Reglamento Interno:
- Lo elaboran quienes otorgan la Escritura Constitutiva del condominio.
- Cualquier modificación debe acordarse en Asamblea General, con asistencia de al menos la mayoría simple de los condóminos.
- Se requiere un mínimo de votos que representen el 51% del valor del indiviso del condominio.
- Debe registrarse ante la Procuraduría para tener validez y poder aplicar las sanciones correspondientes por incumplimiento.
- Su contenido no puede contravenir la ley, su Reglamento ni la Escritura Constitutiva.
Las sanciones que establece la ley (artículo 87)
Para el caso de que el reglamento interno del condominio no establezca montos propios, estos son los que aplica la ley:
- Faltas que afectan la tranquilidad: multa de 10 a 100 veces la Unidad de Cuenta.
- Faltas que afectan el estado físico del inmueble: multa de 50 a 200 veces la Unidad de Cuenta.
- Faltas que provocan daño patrimonial: multa de 50 a 300 veces la Unidad de Cuenta.
Las funciones del administrador, resumidas
La ley (artículo 43) detalla con precisión qué debe hacer el administrador, entre lo más relevante: llevar el libro de actas autorizado por la Procuraduría, cuidar los bienes y servicios comunes, atender la operación eficiente de instalaciones, recaudar los fondos de mantenimiento, administración y reserva, entregar mensualmente el estado de cuenta con el visto bueno del Comité de Vigilancia, y convocar a las asambleas que correspondan según la ley.
Por qué conocer bien estos artículos importa
Este resumen cubre solo algunos de los artículos más usados en el día a día, pero toda la ley debe entenderse y aplicarse correctamente para evitar errores costosos, conocerla con precisión, no solo de oídas, le da al administrador una base sólida para defender decisiones frente a la asamblea, resolver dudas de los condóminos sin improvisar, y actuar siempre dentro del marco legal correcto.
En RACHER llevamos más de 10 años aplicando esta ley correctamente en la administración de condominios, verificando cada cita legal antes de usarla.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el artículo que regula las prohibiciones a los condóminos?
El artículo 21, ahí se establecen las principales conductas prohibidas, desde usos distintos al destino de la unidad hasta modificaciones que pongan en riesgo la estructura del edificio.
¿Qué artículo debo revisar para saber las facultades de la Asamblea General?
El artículo 33, que detalla todo lo que la asamblea puede decidir: presupuesto, elección de administrador, modificaciones al reglamento, obras y aprobación de cuentas.
¿Qué porcentaje se necesita para modificar el Reglamento Interno?
51% del valor del indiviso del condominio, según el artículo 52, con asistencia de al menos la mayoría simple de los condóminos.
¿Dónde están las multas que puede aplicar el condominio?
En el artículo 87, que establece rangos según el tipo de falta: desde 10 hasta 300 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, dependiendo de la gravedad.
