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Conocer la Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal es fundamental para el Administrador de condominio y para los condóminos, el conocimiento nos fortalece y nos da las herramientas para una adecuada convivencia en un condominio.
Para tener un mejor entendimiento de la Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal te compartimos los aspectos más relevantes que debes conocer.
La Ley de Propiedad en Condominio para el Distrito Federal en la Ciudad de México establece el marco jurídico fundamental que regula la convivencia y administración de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio, su comprensión resulta indispensable para garantizar una gestión eficiente y el cumplimiento normativo en inmuebles en condominio.
El régimen de propiedad en condominio representa una figura jurídica compleja que combina la propiedad privativa con la copropiedad sobre elementos comunes, la Ley de Propiedad en Condominio establece los lineamientos para la constitución, modificación y extinción del régimen, así como las normas básicas de convivencia y administración.
Estos puntos consideramos que son los más importantes de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal que te ayudaran a entender y aplicar la ley de forma correcta.
En primer lugar, debemos conocer los objetivos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal:
Fomentar la participación activa de los condóminos en el cumplimiento de sus derechos y obligaciones.
- Promover la regularización de inmuebles para garantizar certeza jurídica.
- Generar una convivencia sana entre los condóminos, poseedores y habitantes.
En esta Ley se tiene varios artículos que regulan aspectos como la organización, funcionamiento y derechos de los condóminos y algo importante a considerar es que un complemento a esta ley es la escritura constitutiva y el reglamento interno del condominio, ya que en estos documentos vamos a tener información importante que también se tiene que aplicar en el condominio.
Los derechos y obligaciones de los condóminos
Derechos de los condóminos, uso y disfrute de las áreas comunes, participación en la toma de decisiones, y derecho a ser informado sobre la administración del condominio.
Obligaciones, cumplir con el reglamento interno, contribuir a los gastos comunes y respetar los derechos de los demás condóminos.
En esta ley se mencionan sanciones por incumplimientos, aquí mencionamos las que más se pueden aplicar siempre, para el caso que en los reglamentos internos tengan otros montos, estos son los que se deben de utilizar.
Multas de acuerdo a esta ley:
- Faltas que afectan la tranquilidad: Multa de 10 a 100 veces la Unidad de Cuenta.
- Faltas que afectan el estado físico: Multa de 50 a 200 veces la Unidad de Cuenta.
- Faltas que provocan daño patrimonial: Multa de 50 a 300 veces la Unidad de Cuenta.
Asamblea general
La Asamblea general es el máximo órgano de decisión en el condominio, se encarga de aprobar el presupuesto, elegir el administrador y tomar decisiones sobre el uso de áreas comunes, la participación de los condóminos en las asambleas en la mayoría de los casos es baja, por lo que resulta necesario fomentar la participación de todos los condóminos y la importancia de escuchar la voz de todos.
La administración del condominio
Respecto a este punto la Ley nos indica que la administración puede ser ejercida por un administrador profesional o condómino que designe la asamblea, una vez que se designe al administrador este debe de rendir cuentas y actuar conforme a lo establecido en esta ley y el reglamento interno, las actividades del administrador son las siguientes:
- Llevar un libro de actas de asamblea de condóminos, debidamente autorizado por la Procuraduría.
- Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
- Representar y llevar las decisiones tomadas en la Asamblea General de los condóminos respectivos a las Asambleas de los Administradores.
- Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio.
- Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales.
- Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común.
- Realizar las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad, conservación y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, estos se efectuaran por el administrador de conformidad con la asamblea general con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración debiendo informar al respecto en la siguiente asamblea general. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el Administrador convocará a Asamblea General Extraordinaria, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelva lo conducente.
- Difundir y ejecutar los acuerdos de la Asamblea General, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto;
- Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos, periodicidad y montos establecidos por la Asamblea General o por el Reglamento Interno; así como efectuar los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos.
- Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno;
- Otorgar recibo por cualquier pago que reciba.
- Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba.
- Convocar a Asambleas Generales de acuerdo a esta Ley.
Los artículos que consideramos son básicos para que cualquier administrador conozca son los siguientes:
Artículo 21 – Uso de las Unidades de Propiedad Privativa
Este artículo establece las normas sobre cómo los condóminos deben utilizar sus unidades de propiedad privativa.
- Uso Ordenado y Tranquilo: Cada condómino debe usar su unidad de manera ordenada y tranquila. Esto significa que no deben realizar actividades que perturben la paz y la tranquilidad de los demás residentes del condominio.
- Prohibición de Usos Contrarios: Los condóminos no pueden destinar su unidad a usos que sean contrarios a su propósito original. Por ejemplo, si la unidad está destinada a ser una vivienda, no se puede utilizar como un negocio que genere ruidos o molestias a los vecinos.
- Cumplimiento de Normativas: El uso de la unidad debe estar en conformidad con lo que se establece en la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno del condominio. Esto incluye respetar las normas sobre el uso de áreas comunes y cualquier otra disposición que se haya acordado en asambleas.
- Obligaciones de los Condóminos: Aunque un condómino decida no ejercer ciertos derechos o no utilizar áreas comunes, esto no lo exime de cumplir con las obligaciones que le impone la ley, el reglamento y otros documentos relevantes. Es decir, todos los condóminos deben cumplir con sus responsabilidades, independientemente de su nivel de participación en el uso de las instalaciones.
En general este artículo enfatiza la importancia de un uso responsable y respetuoso de las unidades de propiedad privativa, promoviendo la convivencia pacífica entre los condóminos y asegurando que todos cumplan con las normativas establecidas, este articulo le es muy útil para el administrador de condóminos ya que cualquier incumplimiento a este articulo tiene la ley de su lado para solicitar el cumplimiento, para mantener un ambiente armonioso y ordenado dentro del condominio.
Artículo 30 – Prohibiciones a los Condóminos
Otro de los artículos que es necesario conocer para tener una buena gestión es el artículo 30 de esta ley, este artículo establece una serie de prohibiciones que deben seguir los condóminos, poseedores y habitantes del condominio para asegurar una convivencia armoniosa y el buen funcionamiento del mismo. Te presentamos las principales prohibiciones que se mencionan en el:
- Usos Distintos al Establecido: Los condóminos no pueden destinar sus unidades a usos que sean diferentes a los establecidos en la Escritura Constitutiva, esto significa que, si una unidad privativa está designada para ser una vivienda, no puede ser utilizada como un negocio o para actividades que generen molestias a otros.
- Alteraciones que Afecten la Tranquilidad: Está prohibido realizar cualquier acto que afecte la tranquilidad de los demás condóminos, esto incluye actividades ruidosas, desordenadas o que comprometan la seguridad y comodidad de los vecinos.
- Modificaciones que Pongan en Riesgo la Estructura: Los condóminos no pueden realizar modificaciones en sus unidades que afecten la estructura del edificio, como cambios en muros de carga o elementos esenciales que puedan comprometer la estabilidad del inmueble.
- Obstrucción de Servicios Comunes: No se permite realizar actos que impidan o dificulten el funcionamiento de los servicios comunes e instalaciones generales, esto incluye acciones que afecten el acceso a áreas comunes o que interfieran con el uso de servicios como agua, electricidad, etc.
- Riesgos a la Seguridad: Cualquier acción que ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos está prohibida, esto incluye la realización de obras o modificaciones que puedan causar daños o peligros a otros residentes.
Conocer este artículo es primordial para que el administrador de condominios pueda establecer prohibiciones claras para los condóminos con el fin de mantener un ambiente seguro, tranquilo y ordenado dentro del condominio, estas normas son esenciales para garantizar que todos los residentes puedan disfrutar de sus derechos sin interferencias ni molestias de otros.
Artículo 32 – Convocatorias para Asambleas Generales
Este artículo es muy necesario para el administrador de condominios ya que regula el proceso de convocatoria para la celebración de Asambleas Generales en un condominio, las asambleas son reuniones importantes donde los condóminos toman decisiones sobre diversos asuntos relacionados con la administración y el funcionamiento del condominio.
Conoce los puntos clave del artículo:
- Convocatorias: El artículo establece que las convocatorias para las Asambleas Generales deben realizarse de acuerdo con ciertas disposiciones.
- Mayoría Simple: Para que las decisiones tomadas en las asambleas sean válidas, es necesario que asista al menos la mayoría simple de los condóminos.
- Importancia de la Asamblea: Las Asambleas Generales son cruciales para la gestión del condominio, ya que en ellas se discuten y deciden temas como el presupuesto, el mantenimiento de áreas comunes, la elección de administradores, y otros asuntos relevantes que afectan a todos los condóminos.
- Formalidad y Transparencia: La regulación de las convocatorias busca asegurar que el proceso sea transparente y que todos los condóminos tengan la oportunidad de participar en la toma de decisiones que les afectan.
Uno de los artículos que es básico conocer para el administrador es el Artículo 34 – Facultades de la Asamblea General
Este artículo detalla las facultades y atribuciones que tiene la Asamblea General de Condóminos, la Asamblea General es el órgano máximo de decisión dentro del condominio y sus decisiones son vinculantes para todos los condóminos.
Las principales facultades que se establecen en este artículo son:
- Aprobación de Presupuestos: La Asamblea General tiene la facultad de aprobar el presupuesto anual del condominio, lo que incluye la asignación de recursos para el mantenimiento y operación de las áreas comunes.
- Elección de Administradores: La Asamblea es responsable de elegir al administrador del condominio, quien se encargará de la gestión diaria y de la administración de los bienes comunes.
- Modificaciones a los Reglamentos: La Asamblea puede aprobar modificaciones al Reglamento Interno del condominio, lo que permite adaptar las normas de convivencia y administración a las necesidades cambiantes de los condóminos.
- Decisiones sobre Obras y Mejoras: La Asamblea tiene la autoridad para decidir sobre la realización de obras o mejoras en las áreas comunes, así como sobre la aprobación de gastos extraordinarios que puedan surgir.
- Resolución de Conflictos: La Asamblea puede intervenir en la resolución de conflictos entre condóminos, buscando soluciones que favorezcan la convivencia pacífica y el respeto mutuo.
- Aprobación de Cuentas: La Asamblea debe revisar y aprobar las cuentas de la administración, asegurando que los recursos se hayan utilizado de manera adecuada y transparente.
En nuestra experiencia este articulo le va a permitir al administrador de condominios conocer toda la información que requiere presentar a la asamblea como la aprobación de presupuestos, la elección de administradores, la modificación de reglamentos, la toma de decisiones sobre obras y mejoras, la resolución de conflictos y la aprobación de cuentas.
También este es de los artículos necesarios para el administrador de condominios, el artículo 52 – Reglamento Interno
Este artículo se refiere a la elaboración y modificación del Reglamento Interno del condominio, que es un documento fundamental para la convivencia y la administración del condominio.
Te compartimos un resumen de este articulo:
- Elaboración del Reglamento Interno: El Reglamento Interno debe ser elaborado por quienes otorguen la Escritura Constitutiva del condominio, esto significa que los propietarios iniciales tienen la responsabilidad de establecer las normas que regirán la convivencia y el uso de las áreas comunes.
- Modificaciones al Reglamento: Cualquier modificación al Reglamento Interno debe ser acordada en una Asamblea General y para que estas modificaciones sean válidas, es necesario que asista al menos la mayoría simple de los condóminos.
- Requisitos de Votación: Las resoluciones para modificar el Reglamento Interno requieren un mínimo de votos que representen el 51% del valor del indiviso del condominio.
- Registro del Reglamento: Tanto la elaboración como cualquier modificación del Reglamento Interno deben ser registradas ante la Procuraduría, este proceso de registro es muy importante para que se le pueda dar validez al reglamento y se pueda establecer las multas por el no cumplimiento del reglamento.
- Contenido del Reglamento Interno: El Reglamento Interno debe contener disposiciones que no contravengan lo establecido por la ley, su reglamento y la Escritura Constitutiva y este debe abordar aspectos como los derechos y obligaciones de los condóminos, el procedimiento para el cobro de cuotas, y cualquier otra disposición necesaria para el funcionamiento del condominio.
Este es solo un resumen de algunos de los artículos básicos que necesita conocer y entender el administrador de condominios, sin embargo, todos los artículos que marca esta ley deben de ser entendidos y aplicados correctamente. Conocer toda la ley al derecho y al revés te permitirá tener un gran poder como administrador de condominios y te ayudar a tener una buena gestión.
La administración profesional de condominios representa un compromiso con la excelencia en la gestión inmobiliaria, conocer toda la ley al derecho y al revés, combinado con habilidades administrativas y visión innovadora, te permitirá brindar buenos servicios para tus clientes.
El administrador profesional de condominios debe mantenerse a la vanguardia en aspectos técnicos, normativos y de gestión, para asegurar que los servicios que se encuentran en su gestión sean de calidad.
