Mitos y Realidades sobre la ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito federal
Mito 1: Los condóminos no tienen voz en la administración del condominio.
Realidad: La Ley establece que los condóminos tienen derecho a participar en las asambleas y a tomar decisiones sobre la administración del condominio, contrario a la creencia popular, la ley de propiedad en condominio garantiza que los condominios tomen un papel fundamental en la administración del inmueble, sin embargo, este derecho no es absoluto y este sujeto a ciertas condiciones que aseguran una participación responsable y ordenada.
Conoce bajo que circunstancias puede verse limitada la participación de los condóminos en las asambleas:
- Situación de morosidad, aquellos condóminos que no hayan cubierto sus cuotas de mantenimiento, administración, o cualquier otra cuota que la Asamblea General haya determinado, no podrán ejercer su derecho a voto. Según el artículo 34 de la ley se establece que aquellos condóminos o poseedores que estén en situación de morosidad (es decir, que no hayan pagado dos o más cuotas para el fondo de mantenimiento y administración, o una cuota extraordinaria, o que tengan deudas por sentencia judicial) perderán su derecho a voto en las Asambleas Generales, sin embargo, conservarán su derecho a voz, lo que les permite seguir expresando sus opiniones y preocupaciones en dichas asambleas.
Otro punto importante en este artículo, es que los condóminos morosos no serán considerados para el quórum de instalación de la Asamblea General y estarán impedidos para ser electos como Administrador Condómino o como miembros del Comité de Vigilancia.
También es importante tomar en cuenta el articulo 28 de esta ley, ya que menciona que las deudas de una unidad privativa se trasladan al nuevo dueño y nos dice: “que los créditos generados por las unidades de propiedad privativa que no hayan sido cubiertos se trasladan al nuevo condómino”, lo que implica que el nuevo dueño tendría una situación de morosidad y no tendría derecho a votar hasta que regularice su situación.
- Registro adecuado en las asambleas: De acuerdo al artículo 31, los condóminos que no se registren adecuadamente en la lista de asistencia de la asamblea no podrán votar, por lo que es necesario que los condóminos presentes firmen en la lista de asistencia para ser considerados parte del quórum y poder votar.
- Representación Limitada: El artículo 31 de la ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito federal, menciona que un condómino no puede representar a más de dos condóminos en la asamblea, es decir, si un condómino ya está representando a otros, no podrá votar en su propio nombre, un condómino podrá representar máximo a 2 propietarios y esta representación debe formalizarse con una carta poder simple, esta regulación evita concentraciones de poder en los condominios, también este artículo nos dice que es importante destacar que en ningún caso el administrador podrá representar a un condómino, en las asambleas generales.
- Condóminos que no asisten a las asambleas: Aquellos que no asistan a la asamblea, salvo que hayan delegado su voto mediante una carta poder simple (y cumpliendo con las limitaciones mencionadas), no podrán participar en la votación.
Estos artículos de esta ley no buscan limitar los derechos de los condóminos, sino garantizar una administración transparente y equitativa donde cada propietario tenga la oportunidad de contribuir al bienestar del condominio.
La participación en el condominio no es un derecho pasivo, sino una responsabilidad compartida, los condóminos que se mantienen informados, al corriente en sus pagos y comprometidos con su condominio son quienes realmente pueden influir en las decisiones que afectan su patrimonio.
No pierdas la oportunidad de participar en tu condominio, asiste a las asambleas, cumple con tus obligaciones y ejerce tu derecho al voto, tu opinión es importante
Mito 2: El administrador puede hacer lo que quiera sin rendir cuentas.
Realidad: La legislación de propiedad en condominio establece mecanismos claros de transparencia y responsabilidad para los administradores, desvirtuando completamente la idea de que pueden actuar sin supervisión.
El Artículo 33 y el Artículo 43 son fundamentales para comprender las obligaciones del administrador, estos artículos establecen que el administrador no es un gestor absoluto, sino un representante con responsabilidades específicas ante la comunidad de condóminos, la obligación de rendir cuentas es un principio central en la administración de condominios.
La realidad es preocupante en muchos condominios, porque frecuentemente los condóminos y los comités de vigilancia se encuentran en la oscuridad sobre el manejo financiero y esta situación va en contra de lo que dicta la ley, que exige una transparencia total.
Lo ideal es que cada mes se entreguen informes completos que permitan a todos los condóminos comprender la situación económica y administrativa del condominio.
Los artículos mencionados son fundamentales para definir el papel del administrador y asegurar que actúe en beneficio de todos los condóminos, no se trata solo de una obligación que dicta esta ley, sino de un principio de buena administración que protege el patrimonio de todos los propietarios.
Un administrador responsable debe mantener informados a los condóminos de manera regular, presentando:
- Estados de cuenta detallados
- Informes de gastos
- Proyectos de mantenimiento
- Estado de fondos del condominio
- Cualquier situación relevante para la comunidad
La transparencia no es un lujo, es un derecho fundamental de los condóminos, cada propietario tiene la facultad de solicitar y obtener información completa sobre la administración de su condominio, lo que garantiza una gestión honesta y eficiente.
Mito 3: No se pueden realizar obras sin el consentimiento de todos los condóminos.
Realidad: La ley establece un equilibrio inteligente entre la necesidad de mantenimiento y el derecho de los condóminos a participar en las decisiones.
El artículo 26 de la Ley de Propiedad en Condominio es claro: el administrador puede realizar obras necesarias para el mantenimiento y conservación de las áreas y bienes comunes sin requerir un consenso unánime. Esta disposición permite una gestión ágil y eficiente del condominio, evitando que pequeños desacuerdos paralicen el mantenimiento básico del inmueble.
Sin embargo, existen diferentes niveles de intervención, las obras menores o de mantenimiento urgente pueden ser realizadas directamente por el administrador. Por ejemplo, la reparación inmediata de una bomba de agua que está causando problemas para todos los condóminos no requiere una votación extensa y en estos casos, el administrador debe actuar con rapidez para prevenir daños mayores.
Para obras más significativas, como modificaciones de fachada, impermeabilización, reparación de elevador o nuevas construcciones, se requiere la aprobación de la Asamblea General, esta asamblea debe contar con la presencia de al menos la mayoría simple de los condóminos y lo ideal es que el administrador presente un presupuesto detallado de mantenimiento anual, permitiendo que los condóminos tomen decisiones informadas.
El artículo 36 complementa esta información, estableciendo que pueden celebrarse diferentes tipos de asambleas para tratar asuntos relacionados con bienes de uso común. Las decisiones sobre obras que no modifiquen la Escritura Constitutiva pueden ser aprobadas por mayoría, sin necesidad de unanimidad.
El artículo 55 añade otra dimensión importante: los gastos de operación, reparación, conservación y mantenimiento de instalaciones y servicios generales son responsabilidad compartida de todos los condóminos, lo que significa que, aunque no todos estén de acuerdo, los gastos necesarios deben ser cubiertos proporcionalmente.
Un ejemplo práctico sería la impermeabilización de la azotea. El administrador puede:
- Solicitar tres cotizaciones
- Presentarlas en asamblea
- Someter a votación
- Ejecutar la obra elegida por mayoría
Esta legislación busca un equilibrio: permite la gestión ágil del condominio, protege contra decisiones arbitrarias y garantiza la participación de los condóminos en decisiones importantes.
Mito 4: Los condóminos pueden ser desalojados por falta de pago de cuotas.
Realidad: Aunque la falta de pago puede llevar a restricciones en ciertos servicios, como el acceso asistido por personal de vigilancia, el desalojo no es una medida inmediata, la ley establece procedimientos específicos que deben seguirse antes de tomar acciones drásticas.
Artículos de esta ley que nos ayudan a dar soporte a esta afirmación:
Artículo 28: Este artículo establece que los créditos generados por las unidades de propiedad privativa, que la Asamblea General haya determinado por concepto de cuotas de mantenimiento y otros, se mantendrán como carga sobre la propiedad y el nuevo dueño absorberá la carga de dichos créditos, el artículo no menciona el desalojo inmediato, sino que indica que el proceso de cobro debe seguir un procedimiento legal.
Podemos concluir que la legislación establece que la falta de pago de cuotas puede tener consecuencias, como la restricción de servicios, pero no permite el desalojo inmediato de un condómino, para ello existen procedimientos específicos que deben seguirse, lo que protege a los condóminos de acciones arbitrarias, pero es importante que los administradores y condóminos conozcan estos procedimientos para manejar adecuadamente las situaciones de morosidad, no sin antes agotar las negociaciones y conciliaciones y si no se tienen resultados continuar con el procedimiento legal.
Un propietario solo podría enfrentar un proceso de desocupación después de perder un juicio por el adeudo de sus cuotas de mantenimiento, lo cual implica un procedimiento judicial largo y complejo además de que el condómino moroso debe de pagar también los honorarios de los abogados.
La recomendación es siempre mantener una comunicación abierta con la administración, buscar acuerdos de pago y no ignorar las notificaciones, la ley busca resolver conflictos, no generar más problemas.
Mito 5: Los reglamentos internos no tienen validez legal.
Realidad: Los reglamentos internos son parte integral de la organización del condominio y tienen validez legal, deben estar alineados con la Ley de Propiedad en Condominio y la Escritura Constitutiva.
El Artículo 29 de la Ley de Propiedad en Condominio es categórico: el reglamento interno es uno de los documentos que regulan la organización del condominio, junto con la Ley de Propiedad en Condominio y la Escritura Constitutiva, esto significa que no es un simple documento sugerente, sino un instrumento con autoridad legal vinculante.
La creación y modificación de estos reglamentos requiere un proceso formal y cualquier cambio debe ser aprobado en Asamblea General Extraordinaria a la que deberán asistir por lo manos la mayoría simple de los condóminos, aunque para su modificación se deberá requerir un mínimo de votos que representen el 75% del valor toral del condominio y posteriormente notificado ante la procuraduría social y protocolizado ante un notario público. Este riguroso procedimiento garantiza que los reglamentos sean coherentes con la normativa superior y respondan genuinamente a las necesidades de la comunidad.
Los acuerdos de la Asamblea General deben sujetarse estrictamente a lo establecido en el reglamento interno, la escritura constitutiva y la ley. Esto confirma que el reglamento no es un documento opcional, sino una herramienta legal esencial para la convivencia armónica.
Un reglamento interno bien estructurado debe abordar aspectos como:
- Normas de convivencia
- Uso de áreas comunes
- Derechos y obligaciones de los condóminos
- Procedimientos internos
- Mecanismos de resolución de conflictos
La validez legal de estos reglamentos protege los intereses individuales y colectivos, previene conflictos y establece un marco claro de comportamiento para todos los habitantes del condominio.
Podemos concluir que los mitos sobre algunos temas acerca de la ley de propiedad en condominio de inmuebles para el distrito federal reflejan un desconocimiento generalizado de los derechos y responsabilidades de los condominos, la legislación busca equilibrar la autonomía individual con el bienestar colectivo, estableciendo mecanismos de transparencia y resolución de conflictos.
Comprender estos aspectos legales no solo es un derecho, sino una responsabilidad de cada propietario.
Un condómino informado puede:
- Proteger su patrimonio
- Contribuir a una mejor convivencia
- Participar activamente en la administración de su comunidad
Es fundamental que los condóminos:
- Conozcan la ley
- Lean el reglamento interno
- Participen en las asambleas
- Mantengan una comunicación abierta con el administrador
- Busquen soluciones consensuadas
La propiedad en condominio no es solo un espacio físico, sino una comunidad donde los derechos individuales se equilibran con el bienestar colectivo.
Esperamos que este pequeño articulo te pueda ser útil para comprender mejor tus derechos y responsabilidades en tu condominio, también buscamos fomentar que los condóminos tengan una participación activa e informada.
Si requieres alguna asesoría para tu condominio, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
