Administración Profesional de Condominios en CDMX
Cuentas claras, seguimiento real y decisiones que se pueden revisar en cualquier momento, sin depender de la buena voluntad de una sola persona.
Llevamos más de 10 años administrando condominios en la Ciudad de México con un mismo compromiso: que cada peso, cada acuerdo y cada solicitud tenga un responsable, un registro y una fecha de resolución, no prometemos administración perfecta, prometemos administración verificable.
Administradores certificados, tecnología propia y supervisión que sí ocurre
Contratar una administradora no debería ser un acto de fe, por eso construimos nuestro servicio sobre bases que usted puede verificar, no solo confiar en nuestra palabra.
Certificación PROSOC vigente, más el respaldo federal del EC0112
En la CDMX, la ley exige que todo administrador profesional esté certificado ante PROSOC; sin este registro, ningún acto del administrador tiene validez legal, en RACHER cumplimos con esa certificación obligatoria y, además, nuestro equipo cuenta con la certificación federal EC0112 (SEP-CONOCER), un estándar de competencia que no exige la ley local, pero que acredita la misma experiencia con validez en cualquier estado del país, no solo en la Ciudad de México.
Tecnología Flu3nt, no hojas de cálculo sueltas
Cada condominio que administramos opera con Flu3nt Kontrol, nuestro propio sistema de gestión financiera y operativa, recibos, notificaciones y estados de cuenta quedan en un solo lugar, disponibles para el comité en cualquier momento, no solo cuando se pide un reporte.
Supervisión que se documenta, no que se promete
No basta con visitar el condominio, nuestros supervisores recorren las áreas comunes, registran hallazgos y dan seguimiento con fecha y responsable, el comité de vigilancia recibe esa información, no un resumen verbal en la siguiente junta.
Equipo formado en ética aplicada, no solo en cumplimiento legal
Nuestro equipo se capacita en nuestro propio curso de ética aplicada a la administración de condominios, que a partir de octubre abriremos también a administradores externos a RACHER, ante decisiones en zonas grises, aplicamos el Test de los 4 Filtros (Legalidad, Transparencia, Justicia y Ejemplaridad) antes de resolver, para que cada acuerdo sea defendible frente a cualquier cuestionamiento del comité o la asamblea.
Qué incluye la administración de su condominio
La administración de un condominio no es una sola tarea, es un conjunto de responsabilidades que deben sostenerse todos los meses, no solo cuando surge un problema, esto es lo que cubrimos:
Administración financiera y cobranza
Presupuesto anual proyectado, conciliaciones bancarias y reportes mensuales que cualquier miembro del comité puede entender sin ser contador. Ante cuotas vencidas, el estado de liquidación firmado con el comité de vigilancia respalda legalmente el cobro ante un juez civil.
Atención a residentes y asambleas
Canales definidos para reportar incidencias, con seguimiento hasta su resolución, no solo hasta su registro. Organizamos las asambleas conforme a los plazos y formalidades de ley, para que sus acuerdos sean válidos y no queden expuestos a impugnación.
Supervisión operativa y mantenimiento
Recorridos periódicos de áreas comunes, revisión de proveedores externos y seguimiento de trabajos hasta su cierre. Priorizamos mantenimiento preventivo programado sobre reparaciones de emergencia, para reducir el gasto imprevisto del condominio.
Seguridad y protección civil
Coordinamos la respuesta ante emergencias con protección civil y gestionamos las pólizas de seguro del inmueble, además de capacitación básica en prevención de riesgos. La elaboración oficial del Programa Interno de Protección Civil requiere un proveedor externo acreditado, con costo aparte al servicio de administración.
Respaldo legal-administrativo
Administradores certificados ante PROSOC, con conocimiento de la normatividad aplicable en la Ciudad de México. Así, las decisiones del condominio tienen sustento legal y no quedan en interpretación personal.
Tecnología de gestión (Flu3nt)
Acceso a la plataforma para consultar estados de cuenta, dar seguimiento a solicitudes y recibir notificaciones, disponible para el comité y los residentes.
Convivencia y resolución de conflictos
Mediación entre condóminos ante disputas y aplicación pareja del reglamento interno, sin excepciones según quién lo incumple. Aplicamos el protocolo Reconocimiento, Puente, Redirección (RPR) para separar los hechos de las cargas personales.
Cómo empezamos a trabajar con su condominio
No llegamos a esperar que aparezcan los problemas, este es el mismo método que aplicamos desde el primer día en cualquier condominio nuevo:
Evaluamos la situación financiera, operativa y de atención del condominio con base en el estándar EC0112: inventario de áreas comunes, revisión de la situación legal de escrituras y reglamentos, y radiografía financiera de morosidad y fondos de reserva, todo queda documentado y disponible para el comité.
Construimos junto al comité de vigilancia un Programa Operativo Anual con presupuesto, calendario de mantenimiento, programa de cobranza y plan de comunicación.
Lo presentamos en asamblea general, convocada con las formalidades y los plazos que marca la ley para que el acuerdo sea válido y no quede expuesto a una impugnación, solo ejecutamos lo que la asamblea autoriza, nada se impone.
El plan anual se traduce en objetivos concretos por trimestre, con fecha, responsable y resultado esperado para cada uno, en los primeros 90 días se atienden los pendientes más críticos identificados en el diagnóstico.
Al cierre de cada etapa, el condominio recibe un comparativo contra lo planeado: qué se hizo, qué se gastó y qué continúa, la administración deja de depender de la memoria o la buena voluntad de una persona y pasa a operar con un mandato colectivo.
El estándar que exigimos internamente
Administrar bien no es solo resolver lo urgente, es sostener un mismo nivel de exigencia todos los meses, con o sin supervisión externa, esto es lo que no negociamos:
Proveedores por criterio, no por costumbre.
Cada contratación relevante se evalúa por precio, calidad, tiempos de respuesta y experiencia comprobable, no por quién ya trabajaba ahí antes.
Información financiera sin letra chica.
Los estados financieros se documentan con el respaldo de facturas y comprobantes, y se presentan mensualmente en asamblea, en lenguaje entendible, no resumidos ni simplificados para evitar preguntas.
Las reglas se aplican igual para todos.
Un acuerdo de asamblea no cambia según quién lo incumple.
El comité tiene respaldo, no solo informes.
Documentamos decisiones y seguimientos para que la supervisión del comité de vigilancia tenga con qué trabajar, no solo un resumen verbal.
Si reconoce alguno de estos puntos, ya sabe por qué está buscando otra opción
Después de leer cómo trabajamos, es probable que ya haya identificado qué es exactamente lo que falla en su administración actual, estos son los síntomas que vemos con más frecuencia:
Reportó una falla y no tiene fecha de solución.
Los mensajes se pierden y nadie asume la responsabilidad de resolver.
No sabe cuánto hay en el fondo de reserva.
No hay estados financieros mensuales completos, o los que hay no se entienden.
Las mismas fallas se repiten en las áreas comunes.
No hay mantenimiento preventivo, solo reacciones cuando algo ya se rompió.
Las reglas cambian según a quién le toque.
No hay criterios parejos entre vecinos, proveedores o sanciones.
La cartera vencida crece cada mes.
No hay proceso de cobranza formal ni convenios de pago.
Si reconoce tres o más, el problema no es un mal mes, es una administración que necesita orden estructural.
Preguntas frecuentes
¿Cómo solicito una cotización del servicio de administración de condominios?
La cotización no tiene costo, para poder darle un costo ajustado a su condominio necesitamos conocerlo primero, por eso el primer paso es agendar una visita al inmueble y así definir el servicio y el precio más adecuados.
¿Qué se requiere para ser administrador profesional de un condominio en CDMX?
El administrador profesional (persona física o moral externa al condominio) debe registrarse ante la Procuraduría Social (PROSOC) dentro de los 15 días hábiles siguientes a su nombramiento por la asamblea, presentando el contrato de prestación de servicios, la fianza que garantiza su gestión y la autorización correspondiente del Libro de Actas.
¿Cuáles son las obligaciones legales del administrador?
Según el artículo 43 de la ley, el administrador debe cuidar y vigilar los bienes comunes, ejecutar los acuerdos de asamblea, recaudar cuotas y administrar los fondos, rendir cuentas periódicas, convocar a asambleas en los términos que marca la ley, representar legalmente al condominio y hacer cumplir el reglamento interno.
¿Cómo se eligen el administrador y el comité de vigilancia, y qué funciones cumple este último?
Ambos son electos por la asamblea general, por un periodo de un año con posibilidad de reelección (artículos 33 y 48), el comité de vigilancia supervisa que el administrador cumpla los acuerdos de asamblea, revisa la documentación financiera y da el visto bueno mensual a los reportes; es el único que puede autorizar obras de mantenimiento mayor o convocar a asamblea si el administrador no cumple.
¿Cómo deben celebrarse las asambleas de condóminos?
La ley (artículos 31 a 35) exige al menos una asamblea ordinaria al año y establece formalidades de convocatoria en primera, segunda y tercera cita, con al menos 7 días de anticipación, los condóminos con cuotas vencidas pueden ver suspendido su derecho a voto hasta regularizar su situación. Las resoluciones son obligatorias para todos, incluyendo ausentes y disidentes.
¿Cómo se determinan y aprueban las cuotas de mantenimiento?
Se fijan en proporción al porcentaje de indiviso de cada unidad, salvo que la escritura o el reglamento interno establezcan otra fórmula (artículo 55), es la asamblea general quien aprueba el presupuesto anual y las cuotas ordinarias y extraordinarias necesarias para cubrirlo.
¿Qué respaldo legal tiene la cobranza de cuotas vencidas?
El estado de liquidación de adeudos, firmado conjuntamente por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, constituye un título ejecutivo civil: permite solicitar directamente el embargo preventivo de bienes ante un juez civil, sin necesidad de un juicio ordinario previo.
¿Qué sanciones existen para condóminos morosos o que incumplen el reglamento?
El artículo 87 establece multas calculadas en Unidades de Cuenta de la CDMX (UC): de 10 a 100 UC por incumplir el pago de cuotas o por faltas a la convivencia, de 50 a 200 UC por daños al inmueble, y de 50 a 300 UC por obstruir la labor del administrador, además de la suspensión del voto en asamblea.
¿Qué puede hacer el condominio si el administrador no cumple con sus funciones?
Los condóminos pueden exigir la rendición de cuentas en asamblea y proceder a su remoción con la mayoría calificada que marca la ley, si hay irregularidades, el comité de vigilancia puede denunciar ante PROSOC (artículo 43, fracción X), y en casos graves la asamblea puede ejercer acciones civiles por daños y perjuicios (artículo 88).
¿Cómo se modifica el reglamento interno de un condominio?
Requiere aprobación en asamblea general extraordinaria, con al menos 75% de asistencia y voto favorable de un mínimo del 51% del valor total del condominio (artículo 52), una vez aprobado, debe protocolizarse ante notario e inscribirse ante PROSOC para tener plena validez legal, un reglamento no inscrito no es exigible.
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