Administración Profesional de Condominios en Querétaro
Administración condominal apegada al Código Urbano del Estado de Querétaro, con la estructura de gobierno de tres órganos que la ley exige: Mesa Directiva, Administrador y Comité de Vigilancia.
Con más de 10 años de experiencia en administración profesional de condominios en México, en RACHER llevamos ese mismo estándar a Querétaro, con un compromiso claro: cumplimiento estricto del Código Urbano del Estado, cuentas claras y una operación que respeta la estructura de gobierno condominal más completa del país, sin atajos.
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Tres órganos de gobierno, tres niveles de control sobre su patrimonio
Querétaro exige una estructura de gobierno condominal más completa que la mayoría de los estados: Mesa Directiva, Administrador y Comité de Vigilancia, cada uno con funciones distintas, esto es lo que hacemos con esa estructura, no solo lo que la ley pide como mínimo:
Fianza de fidelidad constituida, no solo prometida
La ley exige que el administrador otorgue una fianza en los 10 días naturales posteriores a su designación, resguardada por la Mesa Directiva, como garantía frente al manejo de los fondos del condominio, cumplimos ese plazo en cada condominio que administramos, sin esperar a que alguien lo exija.
Fondo de reserva invertido, no guardado en una cuenta de cheques
El Código Urbano exige que el fondo de reserva se mantenga en instrumentos de renta fija, redimibles a la vista, y no como efectivo ocioso, administramos ese fondo bajo esa misma exigencia, con los rendimientos generados a la vista del Comité de Vigilancia.
Certificación EC0112, un respaldo que la ley no pide pero nosotros sí exigimos
El Código Urbano no exige al administrador ninguna certificación ni experiencia comprobable, solo que esté al corriente en sus cuotas si es condómino, aun así, nuestro equipo trabaja bajo la certificación federal EC0112 (SEP-CONOCER), un estándar que decidimos adoptar por convicción propia, no porque alguna autoridad lo pida.
Trabajo coordinado con Mesa Directiva y Comité de Vigilancia, no solo con uno de los dos
Muchas administradoras solo rinden cuentas al presidente de la Mesa Directiva y dejan al Comité de Vigilancia como una formalidad, entregamos el estado de cuenta bimestral que exige la ley directamente al Comité, además de los informes semestrales a la asamblea completa.
Formación en ética aplicada como parte del criterio, no solo del expediente
Contamos con un curso propio de ética aplicada a la administración de condominios, que nuestro equipo ya cursa y que a partir de octubre estará disponible también para administradores fuera de RACHER, cuando una decisión no es blanco o negro, la sometemos al Test de los 4 Filtros: legalidad, transparencia, justicia y ejemplaridad, antes de resolverla, así cualquier acuerdo resiste una revisión posterior de la Mesa Directiva o la asamblea.
Qué incluye la administración de su condominio en Querétaro
La ley de Querétaro detalla con más precisión que otros estados qué debe entregar un administrador, y cuándo. Esto es lo que cubrimos:
Administración financiera y cobranza
Cobro de cuotas mensuales por adelantado, calculadas según el indiviso de cada unidad, y pago a proveedores con recibo de por medio, a diferencia de otros estados, en Querétaro el estado de cuenta no tiene fuerza ejecutiva por sí solo: cuando un condómino acumula seis cuotas sin pagar, iniciamos directamente el procedimiento ante el juez competente, como exige el Art. 293.
Reportes al Comité de Vigilancia y a la asamblea
Entregamos al Comité de Vigilancia el estado de cuenta bimestral que exige el Art. 278: ingresos y egresos del periodo, saldo bancario, cuentas por pagar y relación de morosos, además, presentamos un informe semestral completo a la asamblea, no solo un resumen en la junta anual.
Fianza y trámites de designación
Constituimos la fianza de fidelidad del administrador dentro de los 10 días naturales que marca la ley, y notificamos el nombramiento a la autoridad municipal en el plazo de 15 días hábiles, ningún condominio queda operando con un administrador sin estos trámites resueltos.
Asambleas ordinarias y extraordinarias
Convocamos con al menos 4 días de anticipación (24 horas en casos de urgencia), por los tres canales que exige la ley: lugar visible, medios electrónicos y puerta del condominio, respetamos los quórums de 75%, más del 50% y, en tercera convocatoria, con quienes asistan.
Fondo de reserva invertido, no inmovilizado
Colocamos el fondo de reserva en instrumentos de renta fija redimibles a la vista, como exige la ley, en lugar de dejarlo como efectivo sin rendimiento, el Comité de Vigilancia tiene visibilidad de los rendimientos generados.
Seguridad y protección civil
Organizamos al menos un simulacro anual de protección civil, como marca el Art. 278, y mantenemos vigente el convenio con la autoridad estatal o municipal para permitir el ingreso de cuerpos de seguridad o emergencia a las áreas comunes.
Distinto es el trámite para elaborar o actualizar el Programa Interno de Protección Civil de forma oficial: ese proceso requiere permisos que solo puede tramitar un proveedor externo acreditado, con un costo que se cubre aparte del servicio de administración, así opera en cualquier estado del país, damos seguimiento a ese trámite junto con el proveedor certificado, pero el permiso en sí no lo emite RACHER.
Mediación y resolución de conflictos
El administrador está obligado por ley a capacitarse en mediación (Art. 278-XXVIII), aplicamos ese conocimiento para resolver desacuerdos directamente entre condóminos, antes de escalarlos a la Mesa Directiva o a la autoridad municipal.
Constancias y trámites para compraventa
Emitimos la constancia de no adeudo en un máximo de 5 días hábiles desde que se solicita, como exige la ley, sin esa constancia, quien compra una unidad se vuelve responsable solidario de las deudas existentes.
Tecnología de gestión (Flu3nt)
La Mesa Directiva, el Comité de Vigilancia y los condóminos consultan estados de cuenta y dan seguimiento a sus solicitudes desde una sola plataforma, sin depender de que alguien conteste un correo o una llamada.
Así iniciamos la administración de su condominio en Querétaro
Antes de proponer cualquier cambio, necesitamos entender cómo está operando hoy su condominio, este es el camino que seguimos desde el primer contacto:
Diagnóstico inicial
Revisamos el estado financiero y operativo del condominio, verificamos si la Mesa Directiva y el Comité de Vigilancia están correctamente integrados, y si la fianza y el aviso municipal del administrador vigente están al día, todo el hallazgo queda por escrito, a disposición de quien forme parte de la Mesa Directiva.
Plan de trabajo ante la Mesa Directiva y la asamblea
Con el diagnóstico en mano, armamos un programa de trabajo con presupuesto, calendario de mantenimiento y estrategia de cobranza, la Mesa Directiva lo revisa primero, y después se somete a la asamblea respetando los quórums de ley: 75% en primera convocatoria, más del 50% en segunda, o quienes asistan en tercera. Nada se ejecuta sin ese aval.
Objetivos trimestrales
Convertimos el plan anual en metas concretas por trimestre, cada una con fecha y responsable asignado, los primeros 90 días se enfocan en resolver lo que el diagnóstico marcó como más urgente.
Rendición de resultados
Al cerrar cada etapa, mostramos al condominio un comparativo entre lo que se planeó y lo que realmente ocurrió: gasto, avance y pendientes, accesible en todo momento desde la plataforma.
Lo que no cambia, tenga o no quórum la asamblea
Administrar bien un condominio en Querétaro no depende de que la Mesa Directiva esté encima de cada detalle, esto es lo que sostenemos siempre:
Proveedores que compiten por el contrato, no que lo heredan. Cada contratación relevante se compara por precio, calidad y experiencia antes de firmarse, sin excepción por costumbre.
El detalle que exige la ley en cada entrega, no una versión reducida. El Art. 278 obliga a un estado de cuenta bimestral con ingresos, egresos, saldos y morosos detallados, eso es exactamente lo que entregamos, sin recortes.
Las mismas reglas para todas las unidades. Un local comercial y una vivienda dentro del mismo condominio quedan sujetos al mismo reglamento, sin distinciones de conveniencia.
Entrega ordenada si algún día cambia la administración. Cuando la asamblea designa un nuevo administrador, el saliente entrega de inmediato toda la documentación con la participación del Comité de Vigilancia, y se levanta un acta que lo respalda (Art. 280). Operamos con ese mismo orden desde el primer día.
Focos rojos comunes en condominios de Querétaro
Si su condominio tiene alguno de estos puntos, es momento de replantear la administración actual:
No hay Mesa Directiva formalmente constituida. Las asambleas se hacen sin nadie que las presida oficialmente, y las decisiones quedan en un limbo cuando alguien las cuestiona después.
El administrador nunca constituyó la fianza que exige la ley. El condominio queda sin ninguna garantía real frente a un mal manejo de fondos, aunque legalmente debería existir desde los primeros 10 días de su designación.
Tiene 10 o más unidades y no existe Comité de Vigilancia. La ley lo hace obligatorio a partir de ese tamaño, y sin él nadie más que el propio administrador revisa sus cuentas.
La cartera vencida se acumula sin acción legal. Pasan las seis cuotas sin pagar que marca la ley como umbral, y no se inicia ningún procedimiento ante el juez.
Nunca se ha hecho un simulacro de protección civil. La ley pide al menos uno al año, y muchos condominios no lo han hecho ni una sola vez.
Si reconoce dos o más, no es mala suerte: es una administración que no está cumpliendo con lo que la ley exige.
Preguntas frecuentes
¿La cotización tiene costo?
No. Primero conocemos su condominio con una visita al inmueble, y con esa información le damos un precio ajustado a su tamaño y necesidades reales.
¿Qué requisitos pide la ley para ser administrador en Querétaro?
Si el administrador es condómino, debe acreditar ante la asamblea que está al corriente en sus cuotas, además, cualquier administrador debe otorgar una fianza en los 10 días naturales siguientes a su designación, y notificar su nombramiento a la autoridad municipal dentro de los 15 días hábiles posteriores (Art. 274).
¿Qué es la Mesa Directiva y qué función cumple?
Es un órgano que Querétaro exige y que otros estados no contemplan de la misma forma: un presidente y un secretario electos por mayoría calificada, encargados de convocar y presidir asambleas, proponer al administrador ante la asamblea, resolver conflictos y resguardar la fianza del administrador (Art. 272).
¿En qué casos es obligatorio tener un Comité de Vigilancia?
En condominios con al menos 10 unidades de propiedad privativa, se integra por 2 a 5 condóminos, dura hasta 2 años en el cargo, y revisa bimestralmente toda la documentación y contabilidad del administrador (Arts. 282-284).
¿Con cuánta anticipación se convoca a una asamblea?
Al menos 4 días antes de su celebración; en casos de urgencia extraordinaria, basta con 24 horas, entre primera, segunda y tercera convocatoria debe pasar un mínimo de 15 minutos (Art. 270).
¿Qué quórum se necesita para que una asamblea sea válida?
75% de los condóminos en primera convocatoria, más del 50% en segunda, y en tercera convocatoria basta con quienes asistan (Art. 265).
¿Cuándo se considera moroso a un condómino, y qué puede hacer el administrador?
Se considera moroso a quien deja de pagar 2 o más cuotas ordinarias, o 1 extraordinaria (Art. 213), a diferencia de otros estados, en Querétaro el estado de cuenta no tiene fuerza ejecutiva por sí mismo: el administrador debe iniciar acciones legales ante el juez cuando el adeudo llega a 6 cuotas sin pagar (Art. 293).
¿Qué documento necesito para vender mi unidad sin problemas de adeudos?
La constancia de no adeudo, que el administrador debe expedir en un máximo de 5 días hábiles desde que se solicita, sin ella, quien compra la unidad se vuelve responsable solidario de las deudas existentes (Art. 294).
¿Cuánto dura el administrador en su cargo?
Hasta 2 años, salvo que la escritura o el reglamento interno digan otra cosa, la asamblea puede removerlo libremente en cualquier momento, y también puede ratificarlo para un nuevo periodo (Art. 277).
¿Qué pasa si cambia la administración del condominio?
El administrador saliente debe entregar de inmediato toda la documentación, estados de cuenta y bienes bajo su resguardo al entrante, con la participación del Comité de Vigilancia, y se levanta un acta que ambas partes firman (Art. 280).
Empecemos con un diagnóstico de su condominio en Querétaro
Sin costo, sin compromiso, conozca en qué estado está realmente su condominio y qué falta para operar con la estructura de gobierno completa que la ley exige.
Montes Urales #755, Lomas de Chapultepec, CDMX
