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Administración condominal apegada al Código Civil del Estado de Jalisco, tanto para desarrollos habitacionales como para complejos comerciales y corporativos.
Con más de 10 años de experiencia en administración profesional de condominios en México, en RACHER llevamos ese mismo estándar a Guadalajara, con un compromiso claro: cumplimiento estricto del Código Civil del Estado de Jalisco, cuentas claras y un servicio que se adapta tanto a un condominio habitacional como a una torre corporativa o un centro comercial, sin tratar a ninguno como una excepción.
En Jalisco, cualquier persona puede ser designada administrador sin acreditar experiencia ni certificación, la ley no lo exige, por eso la pregunta correcta no es "¿está certificado?", sino "¿con qué criterio eligió usted a quien administra su patrimonio?", esto es lo que RACHER pone sobre la mesa:
Certificación EC0112, un estándar que en Jalisco es opcional para todos, menos para nosotros
El Código Civil de Jalisco no exige al administrador ninguna certificación ni experiencia comprobable, nuestro equipo, sin embargo, opera bajo la certificación federal EC0112 (SEP-CONOCER) como política interna, no como requisito legal, porque preferimos demostrar competencia antes de que alguien tenga que preguntarla.
Asambleas presenciales y a distancia, con los requisitos técnicos que exige el Art. 1025 bis
La ley permite celebrar asambleas por videoconferencia, pero exige condiciones precisas para que sean válidas: identificación visual de cada asistente, votación nominal con registro y grabación audiovisual completa, organizamos ambas modalidades cumpliendo cada uno de estos requisitos, para que ningún acuerdo tomado a distancia quede después expuesto a una impugnación por informalidad.
Trabajo formal con el Consejo de Administración, no solo informes esporádicos
El Art. 1017 exige que el consejo se reúna al menos una vez al mes para recibir cuentas del administrador, nosotros cumplimos con esa frecuencia: llevamos los estados contables a cada sesión, no solo a la asamblea anual.
Experiencia real en dos tipos de condominio, no uno con nombre distinto
Administrar una torre corporativa o un centro comercial no es lo mismo que administrar un condominio habitacional: cambian los proveedores, los horarios de operación y hasta el tipo de conflicto más frecuente, nuestro equipo opera ambos modelos de forma diferenciada, no con el mismo manual aplicado a fuerza.
Equipo formado en ética aplicada, no solo en cumplimiento legal
Nuestro equipo se capacita en nuestro propio curso de ética aplicada a la administración de condominios, que a partir de octubre abriremos también a administradores externos a RACHER, ante decisiones en zonas grises, aplicamos el Test de los 4 Filtros (Legalidad, Transparencia, Justicia y Ejemplaridad) antes de resolver, para que cada acuerdo sea defendible frente a cualquier cuestionamiento del consejo o la asamblea.
Un condominio habitacional y una torre corporativa no se administran con el mismo manual. Esto es lo que cubrimos, adaptado a cada tipo de propiedad:
Administración financiera y cobranza
Cobro de cuotas calculadas según el porcentaje de indiviso de cada unidad, pago a proveedores y libros contables actualizados cada 15 días hábiles, como exige el Art. 1012, cuando un condómino acumula un adeudo, el estado de cuenta firmado por el administrador con aprobación del presidente del consejo se convierte en título ejecutivo a partir de los 90 días de vencido el plazo de pago (Art. 1029), un respaldo legal directo para la cobranza, sin necesidad de un juicio ordinario previo.
Reuniones mensuales con el Consejo de Administración
El consejo debe reunirse al menos una vez al mes para recibir cuentas del administrador (Art. 1017), respetamos ese ritmo: presentamos las cifras del condominio en cada junta, en lugar de esperar hasta la asamblea anual para dar un solo resumen general.
Asambleas presenciales y a distancia
Organizamos asambleas ordinarias (quórum de 51% en primera convocatoria) y extraordinarias (acuerdos válidos con 75% de los derechos, ampliable a 30 días naturales para sumar condóminos ausentes), tanto de forma presencial como por videoconferencia, cumpliendo los requisitos técnicos que exige el Art. 1025 bis para que la modalidad a distancia sea legalmente válida.
Administración de condominios habitacionales
Mantenimiento preventivo y correctivo de áreas comunes, jardinería, limpieza de fachadas y pasillos, seguridad y control de accesos, y atención directa a los condóminos para reportes y solicitudes del día a día.
Administración de condominios comerciales y corporativos
Gestión de espacios de uso común como lobbies, elevadores y estacionamientos, coordinación de mantenimiento de sistemas electromecánicos, y seguridad especializada para operaciones de oficinas o centros comerciales, donde los horarios de uso y los proveedores requeridos son distintos a los de un condominio habitacional.
Seguridad y protección civil
Verificamos que salidas de emergencia y áreas comunes estén libres de obstáculos, y coordinamos con la autoridad ante cualquier eventualidad. La elaboración formal del Programa Interno de Protección Civil requiere un proveedor externo acreditado, con costo aparte al servicio de administración; en RACHER coordinamos ese trámite y damos seguimiento, sin sustituir el permiso que exige la ley.
Respaldo legal-administrativo
Representación legal del condominio ante autoridades y terceros, y gestión ordenada de la documentación que exige el Art. 1012: libro de actas de asamblea, libro de actas del consejo y libro de ingresos y egresos, todos actualizados y disponibles para consulta.
Tecnología de gestión (Flu3nt)
Acceso a la plataforma para consultar estados de cuenta y dar seguimiento a solicitudes, disponible para el consejo de administración y los condóminos en cualquier momento.
Antes de proponer cualquier plan, necesitamos conocer el estado real del condominio, sea habitacional o comercial, este es el método que seguimos desde el primer contacto:
Revisamos la situación financiera y operativa del condominio, el estado de los libros que exige el Art. 1012 (actas de asamblea, actas del consejo, ingresos y egresos), y verificamos si la designación del administrador y del consejo están correctamente protocolizadas ante el Registro Público, todo queda documentado y disponible para el consejo de administración.
Con base en el diagnóstico, construimos un programa de trabajo con presupuesto, calendario de mantenimiento y plan de cobranza, lo presentamos primero ante el Consejo de Administración y después ante la asamblea, respetando los quórums que marca la ley: 51% de los derechos en primera convocatoria para la asamblea ordinaria, 75% para acuerdos de la extraordinaria, ningún plan se ejecuta sin esa aprobación.
Traducimos el plan anual en objetivos concretos con fecha y responsable definidos, priorizando en los primeros 90 días los pendientes más urgentes detectados en el diagnóstico inicial.
Al cierre de cada etapa, entregamos al condominio un comparativo entre lo planeado y lo ejecutado: qué se hizo, qué se gastó y qué sigue en proceso, disponible para consulta en la plataforma en cualquier momento.
¿Listo para conocer el estado real de su condominio?
Solicitar diagnóstico gratuitoAdministrar bien un condominio en Guadalajara no depende de que alguien esté revisando de cerca, esto es lo que mantenemos fijo, mes con mes:
Proveedores que se comparan antes de contratar, no que se repiten por inercia, cada contratación relevante se evalúa por precio, calidad y experiencia comprobable, ya sea para un condominio habitacional o una torre corporativa.
El nivel de detalle que exige la ley, no una versión resumida. El Art. 1012 obliga a entregar cada trimestre un informe analítico de gastos, un consolidado de ingresos y cuotas pendientes, y el listado de deudores y acreedores, entregamos exactamente ese nivel de información, completa.
Un solo reglamento, sin excepciones según el tipo de unidad. Un departamento habitacional y un local comercial dentro del mismo condominio quedan sujetos a las mismas reglas.
Si algún día cambia la administración, la documentación se entrega completa y a tiempo. El Art. 1013 bis marca un plazo de 15 días naturales para entregar todos los documentos, valores y bienes a la nueva administración, trabajamos con ese mismo orden desde el primer día, no solo cuando toca entregar.
Si alguno de estos puntos le resulta familiar, probablemente ya sabe por qué su administración actual no está funcionando:
Estos síntomas no dependen del tamaño del condominio ni de si es habitacional o comercial, surgen siempre que la administración no tiene un método claro para operar, documentar y rendir cuentas.
Nadie exige credenciales a quien administra su patrimonio.
Como la ley no obliga a ninguna certificación, muchos condominios terminan con alguien sin preparación real, solo porque nadie preguntó.
El consejo de administración solo aparece una vez al año.
No hay reuniones mensuales de seguimiento, así que los problemas se acumulan durante meses antes de que alguien los note.
Las asambleas virtuales se hacen sin cumplir los requisitos que exige la ley.
No hay identificación de asistentes, ni registro de votos, ni grabación, así que cualquier acuerdo tomado a distancia queda expuesto a que alguien lo impugne después.
Un condominio mixto trata igual a un local comercial y a un departamento.
No hay distinción de horarios, proveedores ni necesidades, y eso genera fricción constante entre ambos tipos de propietario.
Cuando cambia la administración, faltan documentos o se tarda semanas en entregarlos.
No hay un proceso ordenado de entrega, así que la nueva administración empieza con información incompleta.
Reconocer tres o más de estos puntos es la señal de que el problema no es circunstancial, sino de fondo.
No, antes de dar un precio, necesitamos conocer su condominio: agendamos una visita al inmueble para entender su tamaño, tipo de uso y necesidades específicas, y con eso definimos el servicio y el costo correspondiente.
El Código Civil de Jalisco es menos exigente que el de otros estados en este punto: no pide ninguna certificación ni experiencia comprobable, solo establece que, si quien ocupa el cargo es condómino, debe estar al corriente en el pago de sus cuotas (Art. 1011), precisamente por eso RACHER opera bajo la certificación federal EC0112 como política interna, aunque la ley no la exija.
El Art. 1012 detalla sus obligaciones: ejecutar los acuerdos de asamblea y del consejo, dar mantenimiento a las instalaciones, cobrar las cuotas, llevar tres libros obligatorios (actas de asamblea, actas del consejo, ingresos y egresos), y entregar un estado de cuentas trimestral con el detalle de gastos, deudores y acreedores.
Ambos se eligen en la asamblea ordinaria anual, que debe celebrarse dentro del primer trimestre del año (Art. 1020), el primer administrador, mientras se constituye el condominio, lo designa quien constituye el régimen, por un periodo máximo de un año.
En primera convocatoria, la asamblea ordinaria requiere la asistencia de condóminos que representen al menos 51% de los derechos; si no se reúne ese porcentaje, se convoca a una segunda entre 7 y 15 días después, y esa se realiza con quien asista (Art. 1023), sí pueden celebrarse a distancia, pero la ley exige requisitos específicos para que sean válidas: identificación visual de cada participante, votación nominal registrada y grabación completa de la sesión (Art. 1025 bis).
Se calculan según el porcentaje de indiviso de cada unidad privativa, si algún elemento es de uso exclusivo de ciertos condóminos (como un elevador que solo usan algunos pisos), ese gasto lo cubren solo quienes lo utilizan, no todo el condominio (Art. 1026).
El estado de cuenta que refleja el adeudo se convierte en título ejecutivo, permite cobrar por la vía judicial, una vez transcurridos 90 días desde el vencimiento del pago, siempre que esté firmado por el administrador con la aprobación del presidente del consejo (Art. 1029).
Como último recurso, la ley permite demandar ante el Juez de Primera Instancia para que la unidad se venda en subasta pública, este procedimiento requiere que la asamblea extraordinaria lo apruebe con el voto de más de la mitad del total de los condóminos, y sigue un proceso judicial completo con perito valuador (Art. 1032).
El notario que formalice la venta debe exigir al vendedor una constancia de no adeudo expedida por el administrador del condominio; sin ese documento, la operación no puede completarse (Art. 1029 bis).
La administración saliente tiene 15 días naturales para entregar a la nueva toda la documentación, estados de cuenta, valores y bienes bajo su resguardo, ese plazo solo puede ampliarse si existe una causa justificada que lo acredite (Art. 1013 bis).
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